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首都圏の新築マンション平均価格が２年連続「バブル超え」！売却なら今か？

等と皆様からのお問い合わせが続いております。

・インフレ懸念・インフレ期待の最中での不動産価格高騰は継続可能なのか？

・コロナ渦でなお上昇した不動産価格は、円安、物価高、インフレ、物価の先高観を消費者に連想させ、今後もその基調を継続していくのでしょうか？

という様なご質問です。

①現在取引されている類似不動産価格から推測される価値、

②将来に渡って生み出されるであろう収益から算出される価値、

③再調達価格から算出される価値　　　　　　…等から決定されます。

 

そのことから考えてみると、

①現在取引されている価格はもうバブル期を完全に超えており、価格は十分に上昇し、市場では一部達成感も出始めていると感じます。

②収益から算出される価格についても、取得価格の上昇により収益利回りは低下せざるを得ず、①と同様、一段落した感もあります。

③再調達コストに関しては、今後、取得できる優良な土地の減少と、高騰する建材建築コストにより、まだまだ上昇するものと思われます。

 

不動産市況も、不動産相場にある以上、いつかは必ずその相場の大きな循環の中で、大きな上昇基調と大きな下落基調の中で上下していくものでしょうから、いつかは必ず下落するものです。再調達コストも建材の需要の減少が起きれば大きく値を下げます。

日本経済における過去の大きな景気循環を思い起こしますと、例のいわゆる平成バブルは、

1988年昭和天皇のご健康不安の最中における自粛ムードを経て、1989年の年明けに平成に時代を変えた時から、バブル経済が発生し、その年末1989年大納会の38,915円の最高値を記録した後、日本経済は狂乱と評されたバブルの余韻を残しながら、1990年大発会から株価を下げ続け、不動産価格も同様に推移しました。

 

令和のこの現在の不動産の活況は、当時とは異なる部分も多いですが、コロナ渦における自粛ムードがあったという一面から注視してみると、2023年のコロナ一過の後に残されたこの不動産活況は、2024年の年末に、もしやという予感も感じさせるものでしょうか。

資産の大きな部分を占めると言われる不動産の処分・売却・現金化は、そのタイミング自体が極めて重要で、またその頃合いの見極めがとても難しいものであります。

日本の大企業、新橋の電通本社ビル、南青山のエイベックス本社ビル、西武ホールディングスのザ・プリンス パークタワー東京は、各社所有の超優良資産でしたが売却済みです。

売却時期が早かったか、遅かったかは今現在では判定するのは時期尚早でしょうが、このことは不動産バブルの天井で売却することが如何に優秀なコンサルが付いていても困難であるかを考えさせられます。

ピークである天井や底というものは、そもそも過ぎてから気づくものであります。そしてそのピークの予感・達成感をその時期に感じ取れたはずではなかったかと過ぎてからほろ苦く感じるものではないでしょうか。その時にその時代に生きたご自身が判断を下し、大きな後悔の無い判断を下してください。

 

これがなかなか難しいです。過去のバブルで上手く切り抜けたという方を私は殆ど知りません。

 

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